近日，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委會(huì)同市發(fā)展改革委、市財(cái)政局、市規(guī)劃國(guó)土委聯(lián)合起草了《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》，并向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。未來(lái)，北京市新入市銷(xiāo)售的自住房將被新的共有產(chǎn)權(quán)住房替代。律師解讀分析，共有產(chǎn)權(quán)房由購(gòu)房人和政府共同持有產(chǎn)權(quán)，其供應(yīng)、持有和轉(zhuǎn)讓等環(huán)節(jié)均受到限制，體現(xiàn)政策性住房的保障功能。

　　“共有產(chǎn)權(quán)房”由購(gòu)房人和政府共同持有產(chǎn)權(quán)備受關(guān)注，未來(lái)出租出售等收益雙方如何分配？購(gòu)房人只有部分產(chǎn)權(quán)，哪些環(huán)節(jié)可能受到限制？

　　北京諾恒律師事務(wù)所律師鄧亮認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)住房是政府與購(gòu)房人按份額共同享有所有權(quán)的政策性商品住房，意在滿(mǎn)足居住需求，遏制投機(jī)行為。從法律角度看：

　　首先，政府與購(gòu)房人按份享有共有產(chǎn)權(quán)住房的所有權(quán)。

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》，所有權(quán)人依法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，政府與購(gòu)房人按照各自份額享有共有產(chǎn)權(quán)住房的上述權(quán)利。政府提供地價(jià)和政策等支持，取得房屋的產(chǎn)權(quán)份額。購(gòu)房人支付其享有產(chǎn)權(quán)份額對(duì)應(yīng)的房款，依規(guī)占有和使用共有產(chǎn)權(quán)住房。基于按份共有的性質(zhì)，共有產(chǎn)權(quán)住房的出租或出售等收益、處分權(quán)利，須由按份共用權(quán)人依法依約行使。

　　其次，共有產(chǎn)權(quán)住房是政策性商品住房，供應(yīng)、持有和轉(zhuǎn)讓等環(huán)節(jié)都體現(xiàn)了保障功能。

　　其一，供應(yīng)受限。供應(yīng)對(duì)象為符合共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房條件的家庭。

　　其二，持有受限。購(gòu)房人通過(guò)購(gòu)買(mǎi)、繼承、受贈(zèng)等方式取得其他住房的，應(yīng)當(dāng)按市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)政府份額，取得商品住房產(chǎn)權(quán)后實(shí)現(xiàn)退出，或由代持機(jī)構(gòu)回購(gòu)其所有的產(chǎn)權(quán)份額。

　　其三，轉(zhuǎn)讓受限。取得共有產(chǎn)權(quán)住房不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證未滿(mǎn)5年的，原則上不允許轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)份額。取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿(mǎn)5年的，政府可優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)；政府放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的，符合共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)買(mǎi)條件的家庭可受讓。

　　最后，細(xì)化了相應(yīng)監(jiān)管措施，遏制投機(jī)行為。政策中明確了騙購(gòu)或不當(dāng)使用行為的法律責(zé)任，比如取消購(gòu)買(mǎi)資格、騰退住房、支付違約金、禁止一定年限內(nèi)再次購(gòu)買(mǎi)政策性住房等。