小區(qū)墜井事件已7天物業(yè)和業(yè)主仍未就賠償一事達成和解

物管條例能否撬動墜井事件

　　核心提示|鄭州嵩山南路與南彩路交叉口附近的錦繡山河玉暢園小區(qū)幼童墜井，昨日已是事發(fā)第7天。死者家屬稱，他們咨詢律師后，向物業(yè)提出了賠償要求。之前的1月10日，家屬對物業(yè)的賠償問題回復非常不滿。事發(fā)一周，警方目前調查處理到何種程度？物業(yè)的行政主管部門對物業(yè)又有何監(jiān)管職責？

　　疑問1

　　涉事小區(qū)是否完善了物業(yè)服務應急預案？

　　我省新修訂的《河南省物業(yè)管理條例》（下稱《物管條例》）已于今年1月1日起正式施行。《物管條例》中明文規(guī)定——

　　物業(yè)服務事項可以包括物業(yè)共用設施、設備及其運行、使用的日常維護和管理。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當承擔下列義務：建立和完善物業(yè)服務應急預案，做好應急工作；定期對物業(yè)的共用部位、共用設施設備進行巡查、養(yǎng)護、維修。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當按照法律、法規(guī)規(guī)定及物業(yè)服務合同約定落實安全防范措施，并協助公安等相關部門做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作。

　　物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生安全事故等突發(fā)事件時，物業(yè)服務企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政主管部門報告，并協助做好救助工作。

　　物業(yè)服務企業(yè)未履行物業(yè)服務合同義務或者履行合同義務不符合約定，導致業(yè)主人身、財產受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

　　錦繡山河玉暢園小區(qū)物業(yè)負責人說，墜井事件發(fā)生時，物業(yè)積極參與救人，人救上來后，也采取了積極的救助措施。

　　對此說法的前半部分，事發(fā)小區(qū)業(yè)主和死者家屬持質疑態(tài)度：如果物業(yè)救援及時有效，咋會是小區(qū)業(yè)主張乾龍和當時去小區(qū)串門的賈三島最終將孩子和孩子奶奶救出？很明顯，物業(yè)在遇到突發(fā)事件時的應急預案和應急處理能力很欠缺。

　　鄭州市房管局物業(yè)處相關負責人表示，事發(fā)后，該小區(qū)物業(yè)所屬公司的負責人第一時間向該部門進行了報告。

　　對此，業(yè)主和死者家屬也表示質疑：事出來了報告這么及時，物業(yè)為何在悲劇發(fā)生幾個月前業(yè)主反映井蓋安全隱患問題時沒及時巡查、養(yǎng)護和維修？

　　疑問2

　　出事的井蓋在移交物業(yè)前質量合格嗎？

　　《物管條例》中明文規(guī)定——

　　建設單位應當按照國家有關規(guī)定和商品房買賣合同約定，向物業(yè)服務企業(yè)移交資料完整、質量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。道路、綠地等配套設施按照規(guī)劃設計要求建成。由業(yè)主共有共用的池、井等共用設施設備取得使用合格證書。建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。

　　建設單位將不符合交付條件的物業(yè)交付使用，因物業(yè)共用部位、共用設施設備缺陷給業(yè)主造成損害的，應當承擔賠償責任。

　　物業(yè)服務企業(yè)擅自承接未經查驗或者不符合交付條件的物業(yè)，因物業(yè)共用部位、共用設施設備缺陷給業(yè)主造成損害的，應當承擔相應的賠償責任。

　　錦繡山河玉暢園小區(qū)物業(yè)負責人表示，出事的井蓋及該小區(qū)所有的井蓋，都是在物業(yè)接手前便已經存在，已經設計好的，是符合相關要求的。

　　對此，事發(fā)小區(qū)業(yè)主代表們認為，首先，如果這些井蓋是開發(fā)商在交付物業(yè)前就合格，那就只追究物業(yè)的日常維護責任。如果開發(fā)商在交付前這些井蓋就存在質量問題或者不合格，那么開發(fā)商也要擔責。

　　其次，這些井蓋如果如物業(yè)所說是符合國家設計規(guī)范的、井蓋質量是合格的，物業(yè)就要給業(yè)主們出示這些井蓋的相關資料，如井蓋的材質、廠家、合格證書等。

　　再次，物業(yè)要向業(yè)主出示日常巡查、維修、保養(yǎng)井蓋情況等證明資料。

　　連日來的采訪中，大河報記者在該小區(qū)走訪調查時發(fā)現，有些井蓋很結實牢靠，用手去摳或掀，根本動不了。但也有個別井蓋出現松動、用手一掀便能掀起的情況。

　　疑問3

　　小區(qū)共用部位設施設備的檢查驗收只由物業(yè)和開發(fā)商負責？

　　《物管條例》明文規(guī)定——承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務企業(yè)應當與建設單位按照國家相關規(guī)定和前期物業(yè)服務合同的約定，共同對物業(yè)的共用部位、共用設施設備進行檢查驗收。

　　物業(yè)承接查驗應當邀請縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門、業(yè)主代表參加，可以聘請相關專業(yè)機構協助進行。

　　縣級以上住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門負責建設工程竣工驗收備案。

　　連日來的采訪報道中，大河報記者曾發(fā)出疑問：小區(qū)內的井蓋等公共部位的配套設施，具體由哪個政府部門負責驗收？驗收標準是什么？井蓋等小區(qū)共用部位設施設備需要達到什么要求才能予以驗收合格？

　　大河報記者就此采訪鄭州市房管局和鄭州市建委。兩家的回應均是，這個問題真是問住了他們，具體誰來驗收這部分，還真不清楚。鄭州市建委相關負責人表示，質監(jiān)站只對樓房主體進行驗收，具體誰來負責配套設施的驗收，截至昨日，該負責人還未回復本報。

　　《物管條例》中明文規(guī)定，小區(qū)配套設施設備的檢查驗收，主要是由小區(qū)物業(yè)和開發(fā)商負責。

　　對此，事發(fā)小區(qū)業(yè)主們稱，他們原本以為這方面的檢查驗收應和樓房主體一樣，是由政府權威單位進行，如果只是物業(yè)和開發(fā)商一起組織驗收，效果可想而知。

　　疑問4

　　物業(yè)行政主管部門不好懲戒物業(yè)？

　　《物管條例》明文規(guī)定——縣級以上人民政府住房城鄉(xiāng)建設和房地產行政主管部門（以下簡稱物業(yè)管理行政主管部門）負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，依法履行對物業(yè)服務質量進行監(jiān)督管理的職責。

　　省物業(yè)管理行政主管部門應當制定全省物業(yè)服務市場主體和從業(yè)人員信用標準，建立全省統一的物業(yè)服務市場誠信體系和信用平臺，公開物業(yè)服務項目信息和信用信息，并會同相關部門及有關單位對失信物業(yè)服務市場主體實施聯合懲戒。

　　縣級以上物業(yè)管理行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)服務市場主體信用信息采集和誠信檔案管理工作。

　　針對物業(yè)的監(jiān)管，鄭州市房管局物業(yè)處相關負責人表示，如果物業(yè)服務企業(yè)出現問題，作為它的行政主管部門，他們依照新的《物管條例》，目前只能從信用體系角度去操作。至于其他的角度，還無法進行懲戒。

　　記者查閱《物管條例》，該條例明確指出省物業(yè)管理行政主管部門可以會同相關部門對失信物業(yè)市場主體實施聯合懲戒，但聯合懲戒的具體方式，確實除了拿信用管理一種方式進行懲戒之外，并未給出其他的懲戒方式。

　　疑問5

　　公安機關對此事的調查進展如何？

　　有關鄭州錦繡山河玉暢園小區(qū)幼童墜井一事，昨日已是事發(fā)的第7天。當日，鄭州市嵩山路公安分局的民警出了警，那么，目前進展情況如何？

　　昨日，鄭州市嵩山路公安分局治安一中隊一名民警說，此事人命關天，還有很多東西需要調查，目前仍在調查當中。此事是不是案件目前還不好說。要了解詳細情況，還需向分局警綜大隊了解。

　　隨后，嵩山路公安分局警綜大隊相關人員經向領導匯報后回復大河報：此事還需向分局宣傳人員了解。該分局宣傳人員稱，此事目前尚不方便多說。

　　《物管條例》中規(guī)定，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當建立物業(yè)管理聯席會議制度。聯席會議由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府召集，物業(yè)管理、公安派出所等部門和社區(qū)居（村）民委員會、業(yè)主委員會（業(yè)主代表）、物業(yè)服務企業(yè)等各方參加。聯席會議協調解決本轄區(qū)內物業(yè)管理中的重要問題。

　　昨晚8時許，鄭州市嵩山路辦事處宣傳負責人說，該辦事處分包涉事社區(qū)的副書記還在努力為雙方搭建溝通橋梁，以促使雙方以協商為主。但據最新了解情況，目前雙方還未達成共識。

　　大河報記者寧田甜文張琮