農(nóng)業(yè)大棚內(nèi)改建私家莊園 專家：系違法行為

　　央廣網(wǎng)北京6月3日消息 據(jù)中國之聲《新聞縱橫》報(bào)道，500平米私家莊園，在北京只需十幾萬一套，不僅能住人，還能種菜、燒烤、垂釣，打造都市人的田園夢想。這樣誘人的廣告短信相信很多人都收到過，但這樣實(shí)惠的房子真的有嗎？所謂私家莊園又是怎樣的？

　　央視記者上網(wǎng)搜索“北京農(nóng)家院”，發(fā)現(xiàn)此類信息比比皆是，記者隨機(jī)聯(lián)系了其中一條房源信息賣家。按照銷售人員給的房源定位，記者來到位于北京市昌平區(qū)一處名叫“六合成觀光園”的地方，很快，看到一個(gè)自稱是園區(qū)開發(fā)商的人。

　　記者：都是大棚？

　　園區(qū)工作人員：對，現(xiàn)在這邊都是這種大棚形式的農(nóng)家院，咱們這個(gè)規(guī)模算是最大的。

　　這位開發(fā)商向記者介紹，他們的園區(qū)占地300多畝，這類大棚形式的農(nóng)家院目前共有200多套，在一套還未出售的所謂“毛坯房”前，開發(fā)商停了下來。

　　園區(qū)工作人員介紹，交付一個(gè)毛坯房，大棚一百多平米，院一百六七十平米，一個(gè)小配房大概十七八平米。

　　一套“毛坯房”20年的租賃價(jià)格為17萬元，簽訂合同后，租戶可以根據(jù)自己的需求任意裝修，如果嫌配房小，還可以在大棚里做文章。

　　園區(qū)工作人員說，對此，國家沒有硬性標(biāo)準(zhǔn)，棚里搭一個(gè)簡易客廳或隔出一間臥室，都可以。

　　開發(fā)商向記者介紹，園區(qū)內(nèi)的大棚房水電煤齊全，并且有網(wǎng)絡(luò)和電視信號覆蓋。為了展示大棚改造的效果，開發(fā)商還專門帶記者來到公司負(fù)責(zé)人自己裝修的一套大棚房前。

　　園區(qū)工作人員介紹，可以在院中央做個(gè)柴鍋，朋友來了燉條魚。主要看后期如何打造自己的田園夢想。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在天津和河北，這樣的情況同樣存在。在河北廊坊大廠回族自治縣，記者被當(dāng)?shù)劁N售人員帶到一個(gè)叫做“玫瑰農(nóng)莊”的園區(qū)。

　　園區(qū)銷售人員：每套占地650平米，48.8萬元，房子100平米。那邊有一個(gè)，我聽說他們裝修花了七八十萬。

　　記者：七八十萬能裝成什么樣？

　　園區(qū)銷售人員：屋里游泳池等都有。

　　記者：還裝游泳池？在哪挖？

　　園區(qū)銷售人員：棚里挖。

　　記者看到，所謂的100平米房子，其實(shí)就是將原來的大棚改建。而在距離“玫瑰農(nóng)莊”不遠(yuǎn)處的“百合谷”，原本的種菜大棚已經(jīng)被改建成一套套功能齊全的住宅，有的十分豪華。

　　在天津武清，當(dāng)?shù)劁N售人員在一處要到2018年10月才能“交房”的園區(qū)里，對記者規(guī)劃著“毛坯房”未來的裝修方案。“這是家門，進(jìn)門之后，弄個(gè)停車位，這邊再種樹，建個(gè)假山?jīng)鐾ざ夹小?rdquo;

　　花上10余萬元就能在繁華城市邊緣擁有一處“世外桃源”，聽起來的確讓人心動(dòng)，但在看房過程中，各地的銷售人員都一直在強(qiáng)調(diào)同一件事，不管如何裝修，大棚外觀不能改，棚頂外的材質(zhì)也必須是薄膜或者陽光板一類的材料，這又是為何？

　　園區(qū)銷售人員解釋，這里的土地性質(zhì)是農(nóng)業(yè)用地，只要不改變外觀，建房子沒問題，保證航拍能看見大棚就可以。航拍十天半個(gè)月甚至一個(gè)月轉(zhuǎn)一圈，國家政策有規(guī)定，農(nóng)業(yè)性質(zhì)的土地不能全蓋上樓房。

　　按照銷售人員的介紹，記者所探訪的園區(qū)土地使用性質(zhì)均為設(shè)施農(nóng)業(yè)用地。何謂設(shè)施農(nóng)業(yè)用地？這樣的使用方式是國家允許的嗎？

　　中國農(nóng)科院農(nóng)經(jīng)所農(nóng)村發(fā)展研究室主任夏英介紹，設(shè)施農(nóng)業(yè)也是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的一種類型，從性質(zhì)上來說，屬于農(nóng)用地。

　　2014年，國土資源部、農(nóng)業(yè)部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步支持設(shè)施農(nóng)業(yè)健康發(fā)展的通知》，明確設(shè)施農(nóng)業(yè)用地按農(nóng)用地管理，設(shè)施農(nóng)用地不得改變土地用途，禁止擅自或變相將設(shè)施農(nóng)用地用于其他非農(nóng)建設(shè)。

　　按照《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，在農(nóng)業(yè)大棚內(nèi)建設(shè)“大棚房”的行為，屬于破壞耕地或非法占地等違法行為。中國政法大學(xué)國土資源法律研究中心主任、中國地質(zhì)大學(xué)特聘教授李顯東表示，“大棚房”違反了我國所執(zhí)行的世界上最嚴(yán)格的土地用途管理制度，把農(nóng)田變成帶有農(nóng)家樂生活的別墅。非經(jīng)法定的程序批準(zhǔn)，不能把農(nóng)業(yè)用地變?yōu)槠渌a(chǎn)業(yè)、娛樂用地，修建“大棚房”是違反農(nóng)業(yè)方面土地管理法律法規(guī)的違法行為。

　　在北京市昌平區(qū)的園區(qū)里，記者看到開發(fā)商和租戶簽訂的“農(nóng)業(yè)觀光園承包合同”，上面寫著“合同是根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定訂立”。

　　毋庸置疑，建造“大棚房”屬于違法行為，但久居都市的城市人在恬靜悠閑的田園生活和低廉價(jià)格的誘惑下，認(rèn)定了“大棚房”這份“靠不住的實(shí)惠”，他們大多認(rèn)為，既然和開發(fā)商簽訂了租賃合同，就萬無一失。然而，這樣一份合同真能保障租戶的權(quán)益嗎？

　　李顯東指出，表面上，這份合同，從權(quán)利和義務(wù)的內(nèi)容，都不違反法律規(guī)定。但是問題在于合同背后偽裝了一個(gè)違法行為。

　　這份合同還承諾了合同期內(nèi)如遇拆遷或國家征地，承租人自由投資部分將獲得國家拆遷補(bǔ)償，卻對因違法建房導(dǎo)致房子被拆除的后果避而不談。

　　李顯東表示，這叫“陰陽合同”，“陽合同”中一般不會(huì)出現(xiàn)直接違反法律法規(guī)明文規(guī)定的條文，而“陰合同”，即雙方當(dāng)事人在心里面默認(rèn)的合同，開放商給了承租人一個(gè)大棚，實(shí)際上給了一個(gè)農(nóng)地小別墅。事實(shí)上違反了我國關(guān)于土地用途管制和農(nóng)業(yè)承包管理的禁止性、強(qiáng)制性規(guī)定。所以這份合同得不到法律保護(hù)。將來一旦被查處，承租人的投資全打水漂。

　　專家表示，這類以合法形式掩蓋非法目的、違反法律及行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定所簽訂的合同應(yīng)屬無效，承租人的權(quán)益不能得到法律保障。對于此類“大棚房”，依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，應(yīng)退還被非法占用的土地，對違反土地利用總體規(guī)劃的建筑物應(yīng)拆除，恢復(fù)土地原狀；違法破壞耕地情形嚴(yán)重的，應(yīng)依法追究刑事責(zé)任。

　　據(jù)了解，近年來，北京、天津、河北都已經(jīng)對違規(guī)“大棚房”進(jìn)行多次整頓和拆除。然而，這些被明令禁止的違規(guī)“大棚房”卻并沒有因此絕跡，屢禁不止的背后，主要在于強(qiáng)烈的利益驅(qū)動(dòng)。

　　與普通違規(guī)建房不同，“大棚房”是以建造正規(guī)農(nóng)業(yè)大棚為掩護(hù)建設(shè)的違規(guī)項(xiàng)目。因此除了租金外，很多大棚還以設(shè)施農(nóng)業(yè)的名義申請政府部門的政策補(bǔ)貼。

　　天津園區(qū)銷售人員：咱們是政府審批合格的，有補(bǔ)貼。

　　記者：什么補(bǔ)貼，農(nóng)業(yè)補(bǔ)貼？

　　天津園區(qū)銷售人員：對，建一個(gè)棚就有補(bǔ)貼，之所以不能改變棚的外觀，是因?yàn)橐脚模磕陣矣修r(nóng)業(yè)扶持，鼓勵(lì)種菜。

　　這筆補(bǔ)貼究竟補(bǔ)到誰的身上？

　　中國農(nóng)科院農(nóng)經(jīng)所研究員鐘鈺表示，政策、文件一直鼓勵(lì)補(bǔ)貼，主要給實(shí)際種糧者，或者實(shí)際生產(chǎn)者。承包人要拿到補(bǔ)貼，可能會(huì)把土地流轉(zhuǎn)的價(jià)格略降一些。如果承包人拿不到補(bǔ)貼，就把價(jià)格略升一點(diǎn)。實(shí)際上，承包人都從市場上，把補(bǔ)貼和土地流轉(zhuǎn)的費(fèi)用，綜合考慮在一起。

　　由此可見，無論補(bǔ)貼最終補(bǔ)到誰的身上，對于開發(fā)商而言，都是一筆不會(huì)賠本的買賣。補(bǔ)貼加上租金，兩頭獲利，促使不斷有人選擇鋌而走險(xiǎn)。

　　鐘鈺表示，騙到國家補(bǔ)貼，首先國家財(cái)政有損失，其次補(bǔ)貼本來用于生產(chǎn)農(nóng)產(chǎn)品，卻被拿來作為其他用途使用，短期局部范圍內(nèi)或許看不出對供需平衡的影響，長時(shí)間由點(diǎn)及線可能導(dǎo)致供需不穩(wěn)定。