閩南網11月12日訊 滿心歡喜地去驗房，準備迎接花園式新家。沒想，交房時卻得知，開發商承諾贈送的私家花園沒了。

　　從高處看，私家花園的原圍擋已拆除

　　近日，姚先生撥打海都熱線通95060投訴說，當初他以每平方米高出七八千元的價格，購買了集美一樓盤的洋房，因為一樓、二樓有贈送私家花園，所以開發商把這種房型稱為“迷你墅”。然而，最近他們才知道，開發商之前報批規劃委的小區總平面圖上，含“花園”在內的綠地皆為公共用地。

　　今年10月交房前，因高層業主投訴，開發商被執法部門要求拆除私家花園。這下，姚先生在內的79戶低層業主都感覺被騙了：花園沒了，還是“墅”嗎？我們多花的錢就這樣白花了？

　　一二層業主：

　　高價買“迷你墅”，私家花園沒了

　　日前，海都記者來到該小區。該小區二期主要有多層洋房和高層住宅兩種房型，其中多層洋房的一、二層為復式結構，由推拉門與花園連通。

　　姚先生介紹，他所買位于二樓的139㎡洋房，比位于三、四樓的標準層戶型均價高出了七八千元每平方米，但是開發商承諾贈送地下室和露臺，并約定一層的私家花園可無償長期專用。“這樣開個門，就能從私家花園直接上二樓了。”所以，他和老婆都很喜歡，沒多猶豫就買了。

　　同樣看中私家花園的畢先生，購買了同一棟的一層和五層。他原本這樣規劃，父母住五樓，他住一樓，有了私家花園，就像一個別墅一樣。老人家散步玩耍都很方便。據了解，跟姚先生、畢先生一樣，購買的房型中包含私家花園的業主一共有79戶。

　　然而，10月25日，交房時，他們卻得知，因為私家花園為公共綠地，高層業主投訴后，被要求拆除。近期，原本的鐵圍欄正被陸續拆除。“同一棟樓，三、四層的房價才1.3萬元/㎡左右，我們一、二層卻要2.1萬元/㎡以上。”姚先生的愛人說，如果不是看中了私家花園，他們何必多花錢買這里。

　　高層業主：

　　根據規劃，綠地歸全體業主所有

　　一樓業主畢先生說，他與開發商簽訂的購房合同第17條規定，小區依規劃建設的一層私家花園，其使用權與其單獨相連通的一層房屋的業主無償長期專用，一層房屋業主負有對該部分地面花園的維護保養責任等。

　　但是，高層業主伊小姐則向海都記者提供了規劃圖，這些私家花園在開發商提供給規劃委的小區規劃圖紙上，皆為公共綠地，歸全體業主所有。

　　為此，高層業主找到了規劃、園林等部門。高層業主提供的市規劃委集美分局關于這一地塊建設工程項目的回復函上，明確表示這一部分用地為公共綠地，歸全體業主所有。因此，一、二層業主們覺得，若真的如此，那么開發商存在著合同欺詐。

　　部門：

　　已拆除鐵藝欄桿 恢復綠化

　　10月28日，廈門市集美區信訪局牽頭相關部門，在開發商與業主之間進行協商。對此，開發商對二期高層業主的訴求給予承諾及回復，即拆除全部一層院子圍擋建筑物（含圍擋鐵藝欄桿、圍擋建筑物柱子、圍擋構筑物隔離基礎）；恢復拆除部分綠化,綠化應與小區整體品質相匹配、統一、協調、實用，并且在11月30日前完成。

　　海都記者就此事詢問了廈門市市政園林局有關部門。相關負責人員介紹，小區綠地屬于建設項目附屬綠地，目前，園林部門對其審批主要是綠地率是否達標，以及其與綠化設計圖是否吻合。私家花園的圍墻等構筑物則不在綠地率審核范圍內。

　　那么，開發商以合同形式把綠地使用權給低層業主到底合不合法？海都記者查閱了福建省城市園林綠化管理條例、廈門經濟特區城市園林綠化條例等相關法規，但對于綠地使用權都沒有相關表述。同時，規劃、建設等相關部門的法規中，也都沒有相關表述。

　　不過，廈門經濟特區城市園林綠化條例中，要求建設項目的附屬綠化工程規劃設計方案按照基本建設程序審批時，必須有市園林綠化部門參加審查。城市的公共綠地、居住區綠地、風景林地和干道綠化等園林綠化工程的設計方案，必須有市園林綠化部門參加會審。居住區綠地由所在地街道辦事處或小區管理委員會、物業管理單位負責管理。

　　開發商：

　　承諾的私家花園使用權不變

　　開發商一負責人回應稱，項目是通過驗收的，沒有違規，對私家花園的圍欄進行整改這個動作是根據政府指導意見進行的。

　　他稱，確實在合同里面約定稱，一、二樓的業主可以使用花園，且這個花園是有圍欄的。現在只是花園的圍欄形式發生了變化，把原本的鐵藝柵欄改成用綠籬圍擋，但花園的大小不變，且承諾花園的使用權也不變，即按照合同規定的，一、二樓的業主可以繼續使用花園，并會就此向全體業主進行公示和告知。

　　【律師】

　　綠地屬業主共有 開發商無權變更用途

　　福建重宇合眾律師事務所律師郭豐分析，按物權法第七十三條的規定，建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外，該小區所謂的私家花園如果是屬于公共綠地，且規劃局也已出具了相應的說明并且證實，那么，按物權法以上的規定，這些綠地是歸小區所有的業主共有。因此，如果規劃沒有變更，且沒有經過全體業主的同意，開發商無權私自變更其用途，甚至將其使用權給予部分業主進行“專用”。也就是說，對這些公共綠地，開發商無權將其作為條件賣給消費者，并在合同中予以約定，是無效的，因此對此進行的宣傳也屬于虛假宣傳，或者是有欺詐性的宣傳。對此，郭豐律師介紹，在商品房買賣合同司法解釋中有相關規定，在前期的廣告宣傳，如果開發商做了明確的承諾，就應該是正式的要約，業主也和開發商達成協議，那么發生了糾紛，按照合同條款及目前房產的實際使用情況，開發商很可能構成虛假宣傳或民事欺詐，消費者可以到人民法院起訴，或者可以向12315工商舉報熱線投訴舉報。

　　【支招】

　　可訴至法院 提出退房或賠償要求

　　對于一、二層業主如何進行維權，律師建議可通過以下渠道進行調解和申訴。第一種方式是提出退房，福建嘉鎧律師事務所主任律師戴明忠分析說，作為一、二樓業主當時為什么會高價購買，是因為開發商有承諾這個私家花園可長期無償專用，那么才會發生交易，現在情況發生了變化，私家花園沒有了，這種情況下業主可以選擇退房，由開發商承擔相應的損失；二是要求開發商對這種欺詐銷售行為進行賠償，即購房合同上有寫明“私家花園歸一樓業主長期無償專用”，現在原本所承諾的私家花園不見了，對房產所導致的貶值，從而要求賠償相應的損失。郭豐律師還補充道，結果是退房或者賠償損失，要由法院來判定，如私家花園和房屋之間，如果沒有私家花園，影響到房子的利益有多大，是否足以達到退房的條件；現在不能使用這個私家花園，所產生的損失有哪些，可以請專業的評估機構進行評估。

　　最后，兩位律師提醒，由于作為開發商和業主之間信息的不對等，導致業主的利益受損，因此業主在購房時除了仔細查看購房合同約定外，還要向開發商提出出示向有關部門報建的規劃設計。(海都記者 蘭京 鄭薇 文/圖)