物業管理涉及千家萬戶，可謂是一方和睦，八方羨慕。記者昨日從市建設局獲悉，《廈門市物業管理若干規定實施細則》（以下簡稱“實施細則”）已通過并正式頒布實施。這樣一來，《廈門市物業管理若干規定》將更接地氣，更好實施落地。

　　據介紹，“實施細則”明確了市、區建設部門，民政，街道辦（鎮政府）及社區居委會等職責，依據《廈門市物業管理若干規定》，圍繞業主大會和業主委員會、物業服務和物業使用、監督和責任三大塊內容開展工作，提高物業管理水平。

　　本報今日將為您詳細解讀。

　　■如何成立業委會？

　　可通過購買服務方式，聘請第三方專業機構協助

　　實施細則規定，街道辦（鎮政府）在區民政部門、區建設主管部門指導下，負責組織協調業主大會和業委會籌備、成立、換屆，指導、監督業主大會和業委會的日常工作，責令業主大會、業委會限期改正違法違規的決定，依法處理涉及業主大會和業委會的信訪事項等十項工作。

　　若業委會未成立、業委會集體辭職、業委會未按規定召開業主大會且拒不執行限期召開，街道辦（鎮政府）負責組織召開業主大會；對于業委會無法召開業主大會的，街道辦（鎮政府）負責直接組織召開業主大會并選舉產生業委會。街道辦（鎮政府）可委托社區居民委員會（社區工作站）實施具體工作，但要配備物業管理工作人員，并落實工作經費。

　　另外，區建設主管部門、街道辦（鎮政府）可通過購買服務方式，聘請第三方專業機構協助開展物業活動的監督檢查，業主大會和業主委員會的籌備、成立和換屆，以及物業管理糾紛的調解等工作。

　　■誰能擔任業委會委員？

　　有欠費違建等不良行為，不能擔任業委會委員

　　“實施細則”規定，首次業主大會籌備組成員為7—11人的單數，其中業主代表不少于籌備組總人數的三分之二，并明確了業委會委員、候補委員及其候選人的11個條件，如應具有業主身份、應在本住宅小區實際居住、未發生過侵害本物業管理區域其他業主合法權益的行為等。

　　同時要求，本人、配偶以及直系親屬未在為本物業管理區域服務的物業服務企業中任職，而且要無直接的關聯業務或利害關系。特別強調的是，業委會委員不能有欠繳物業公共服務費、專項維修資金等費用及違法搭蓋的行為。

　　根據規定，業委會主任、副主任應當優先推薦具有本市戶籍、具備中國共產黨黨員身份、文化程度較高、居住時間較長的委員擔任。鼓勵在社區居民委員會或其居民小組中任職的業主與物業管理區域業委會委員交叉任職，完善聯合工作機制。

　　實施細則還規定，經業主大會決定，可以給予業委會成員適當的報酬，費用由業主共同承擔。

　　■業委會履職有什么要求？

　　印章應標明屆數和任期，到期不移交業主可問責

　　實施細則規定，業委會印章要標明業主委員會的屆數和任期。上一屆業委會保管的印章、賬目、憑證、檔案等文件資料及其他屬于全體業主共有的財物，如拒不移交給新一屆業委會并辦理好交接手續，新一屆業委會可以請求物業所在地的公安機關協助。如因拒絕移交的行為給業主造成損失的，業主可以依法追究其法律責任。

　　業主大會或業委會做出的決定違反法律、法規規定或者侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求街道辦（鎮政府）予以責令限期改正，也可以請求人民法院予以撤銷。物業違反法律法規和相關規定的，區建設主管部門應當依法予以查處，并作為不良行為記入誠信檔案；情節嚴重的，應當列入向社會公布的警示名單。

　　■業主裝修如何管理？

　　業主要裝修得先簽協議，物業巡查時應配合

　　有的業主忙于自家裝修，忽略了鄰居的感受。對于裝修擾民等問題，實施細則也有相關規定:業主或物業使用者在開工前要與物業簽訂管理服務協議，對裝修時間、內容、垃圾處理、噪音控制及電梯等共用設施的保護及違約責任事先約定。

　　物業可根據協議收取、返還裝修保證金。如業主或物業使用者未簽訂裝飾裝修管理服務協議或未履行協議約定的，物業服務企業可以限制施工人員進入物業管理區域。

　　如在裝修過程中損壞共用設施設備、污染共用部位或違法搭建，業主或物業使用者應負責修復、保潔、恢復原狀，否則由物業代為修復、保潔、恢復原狀，所需費用從裝修保證金中抵扣，不足部分由業主、物業使用者承擔。

　　物業巡查裝修活動時，業主、物業使用人應當予以配合。

　　公示

　　項目

　　實施細則還明確了公布時間，其中第1至3項應當長期公示，如有變化要及時更新；第4至6項至少每半年公示一次，公示期7日以上，第4和第5項應當同步在“廈門市物業專項維修資金管理網”公示；第7和第8項，業主委員會應當在業主大會或業主委員會作出決定之日起5日內予以公示，公示期不少于7日。

　　9項內容至少每半年公示一次

　　實施細則規定，業主委員會應當在物業管理顯著區域內公布下列情況和資料:

　　1、業委會名稱和成員名單

　　2、管理規約、業主大會議事規則

　　3、物業服務合同

　　4、首期、日常專項維修資金的收支情況

　　5、物業共有部分的使用和經營收益的收支情況

　　6、業主大會和業委會工作經費的收支情況

　　7、業主大會和業委會的決定

　　8、占用業主共有的道路或者其他場地用于停放車輛的處分情況

　　9、其他應當向業主公布的情況和資料

　　特別

　　開支

　　6種情況可啟動

　　緊急維修程序

　　實施細則規定，已成立業委會且在有效期內的，業委會應當對本物業區域內專項維修資金使用的方案、使用金額、業主的書面簽名等事項進行審核確認；未成立業委會或業委會不在有效期內的，由物業所在地社區居民委員會代為確認。

　　存在下列可能危及人身安全、公共安全的情形之一的，可以按照緊急維修程序使用專項維修資金:

　　●屋頂、外墻出現嚴重滲漏的；

　　●電梯出現故障，特種設備管理部門要求對電梯進行維修、更新、改造的；

　　●高層住宅水泵等二次供水設施出現故障，不能正常供水的；

　　●建筑立面瓷磚等外墻裝飾層發生脫落或存在脫落危險的；

　　●共用給排水設施因坍塌、堵塞、爆裂、脫落等，不能正常使用的；

　　●消防設施出現故障，消防部門下達消防監督檢查記錄或者出具責令限期整改通知書的。

　　行為

　　規范

　　實施細則規定，業委會委員、候補委員和專職工作人員應當遵守法律、法規、規章以及管理規約和業主大會議事規則，不得存在下列行為:

　　4類不良行為

　　應責令改正并公布

　　●接受物業服務企業提供的物業公共服務費或停車費用減免及其他不正當利益；

　　●采取挪用、欺騙等方式非法侵占專項維修資金、共有部分收益等歸全體業主共有的資產；

　　●索取、收受建設單位、物業服務企業及有利害關系業主提供的利益或者報酬；

　　●其他有損業主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為。

　　如業委會委員或專職工作人員存在上述不良行為，街道辦（鎮政府）應當責令其限期改正，并在物業管理區域內公布，并抄報區建設主管部門。情節嚴重的，區建設主管部門應當列入向社會公布的警示名單。