新修訂《福建省物業(yè)管理條例》明年1月1日施行，參與起草的專家對相關(guān)焦點(diǎn)問題進(jìn)行解析——

　　自2007年1月1日至今年年底，《福建省物業(yè)管理條例》（以下簡稱“舊《條例》”）已施行12年。期間，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，我省物業(yè)管理活動發(fā)生巨大變化。今年9月30日，《福建省物業(yè)管理條例》（以下簡稱“新《條例》”）獲福建省十三屆人大常委會第六次會議表決通過，將于2019年1月1日起施行。新《條例》與舊《條例》相比，有哪些新變化？對我市市民乃至整個物業(yè)行業(yè)，又有何影響？昨日，在豐澤區(qū)住建局舉辦的培訓(xùn)會上，參與新《條例》起草的中國物業(yè)管理協(xié)會副會長林常青對物業(yè)管理中的焦點(diǎn)問題進(jìn)行解析。

小區(qū)遛狗必須束犬鏈 違規(guī)將受治安法處罰

　　“新《條例》是根據(jù)近年來物業(yè)管理過程中出現(xiàn)的新矛盾、新問題，對2007年施行的我省物業(yè)管理條例的修訂。”林常青介紹，新《條例》由省人大常委會2016年牽頭組織起草，歷時3年，通過各方座談、調(diào)研走訪、專家論證、問卷調(diào)查、公開征求意見等多種方式，集民智納民意，對物業(yè)管理的一些制度進(jìn)行既符合實(shí)際又大膽創(chuàng)新的設(shè)計和安排，切實(shí)提高了立法質(zhì)量。

　　比如，新《條例》針對業(yè)主飼養(yǎng)犬只進(jìn)行詳細(xì)規(guī)定，即業(yè)主、物業(yè)使用人飼養(yǎng)犬只的，不得干擾他人正常生活，不得破壞環(huán)境衛(wèi)生和公共設(shè)施；攜犬出戶時，應(yīng)當(dāng)束犬鏈牽引，攜大型犬出戶時，還應(yīng)當(dāng)為大型犬配戴嘴套。如果業(yè)主、物業(yè)使用人飼養(yǎng)犬只干擾他人正常生活，破壞環(huán)境衛(wèi)生和公共設(shè)施，或者攜犬出戶時未束犬鏈牽引、未為大型犬配戴嘴套的，依照《中華人民共和國治安處罰法》等法律、法規(guī)的規(guī)定予以處罰。

停車位不得只售不租只能售予本小區(qū)業(yè)主

　　“本小區(qū)停車位明明還有空余，開發(fā)商只售不租，沒有買車位的業(yè)主只得擠占綠地、消防通道；本小區(qū)停車位售罄，業(yè)主便到附近小區(qū)購買停車位。”林常青表示，此類行為在新《條例》中將不被允許。

　　新《條例》規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃設(shè)置的機(jī)動車車位（庫）應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要。建設(shè)單位不得將車位（庫）出售給本區(qū)域以外的單位或者個人。業(yè)主要求承租尚未處置的規(guī)劃車位（庫）的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕出租。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或街道辦事處對老舊小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)

　　記者了解到，我市部分老舊小區(qū)存在未聘請物業(yè)企業(yè)，由業(yè)委會自管，或直接由街道辦、居委會管理。在此情況下，業(yè)主或?qū)芾矸?wù)水平不滿，或意識不高，管理方收取物業(yè)管理費(fèi)用成為難題。近年來，我市推動對老舊小區(qū)進(jìn)行軟硬件提升，老舊小區(qū)的改造和管理，成為市民關(guān)心的焦點(diǎn)問題。

　　“現(xiàn)《新條例》明確了，未實(shí)施業(yè)主自行管理又未聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)的住宅小區(qū)，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處組織實(shí)施環(huán)境衛(wèi)生、電梯日常維保、秩序維護(hù)等基本物業(yè)服務(wù)，所需費(fèi)用由物業(yè)使用人承擔(dān)。同時，電梯、消防等涉及人身財產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)。”他分析，這為鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、街道辦、居委會進(jìn)行物業(yè)管理提供立法依據(jù)，并規(guī)定，管理的受益業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的費(fèi)用。

公共收益歸全體業(yè)主物業(yè)收取管理費(fèi)不超30%

　　小區(qū)里產(chǎn)生公共收益的包括小區(qū)停車費(fèi)、電梯廣告費(fèi)、智能快遞柜管理費(fèi)等，而舊《條例》里只對公共場地車輛停放收取場地使用費(fèi)進(jìn)行相關(guān)規(guī)定。因此，小區(qū)共有部分經(jīng)營收益不透明、不公開是物業(yè)糾紛中業(yè)主詬病物業(yè)的一大理由。

　　新《條例》對公共收益的去處有了詳細(xì)規(guī)定，即物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所產(chǎn)生的公共收益歸全體業(yè)主所有。物業(yè)服務(wù)企業(yè)只能收取經(jīng)營管理費(fèi)用，且費(fèi)用支出不超過公共收益的30%，其余部分在前期物業(yè)服務(wù)期間，應(yīng)當(dāng)存入專項維修資金專戶，業(yè)主大會成立后，應(yīng)存入業(yè)主大會或者業(yè)主委員會專用賬戶。經(jīng)業(yè)主大會決定，可以用于抵扣業(yè)主的物業(yè)管理費(fèi)用以及業(yè)主大會決定的其他事項支出。公共收益收入及使用情況，應(yīng)當(dāng)至少每季度在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公布一次，并可以通過移動通信等電子信息方式告知全體業(yè)主。

10種緊急情況申請公維金5個工作日內(nèi)完成審核

　　本報曾多次報道我市小區(qū)電梯老化“毛病”頻出、建筑外墻瓷磚脫落、消防設(shè)施設(shè)備老化成“擺設(shè)”等問題。

　　新《條例》規(guī)定，在出現(xiàn)共有用房及共用部位屋頂、外墻出現(xiàn)嚴(yán)重滲漏，電梯出現(xiàn)安全隱患或者出現(xiàn)故障無法正常運(yùn)行，建筑立面瓷磚等外墻裝飾層發(fā)生脫落或者存在脫落危險，消防、安防等建筑智能化系統(tǒng)出現(xiàn)故障等10種緊急情況下使用專項維修資金，代管單位自收到申請之日起五個工作日內(nèi)完成審核；經(jīng)審核符合撥付要求的，代管單位應(yīng)當(dāng)及時向?qū)ｍ椌S修資金專戶管理銀行發(fā)出劃轉(zhuǎn)專項維修資金的通知；逾期不審核的，視為同意。

業(yè)主拒繳納物業(yè)費(fèi)將被列入失信名單

　　對不繳納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，新《條例》細(xì)化了相應(yīng)措施，即對于對經(jīng)兩次催繳仍不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主，業(yè)主委員會、臨時物業(yè)管理委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)將欠費(fèi)情況在醒目位置予以公告，并可以通過移動通信等電子信息方式告知全體業(yè)主。經(jīng)公告仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院提起訴訟。

　　業(yè)主違反本條例規(guī)定，無正當(dāng)理由拒不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，且拒不履行經(jīng)人民法院司法確認(rèn)的調(diào)解協(xié)議，或者拒不履行人民法院生效判決的，作為失信行為記入個人征信系統(tǒng)。

　　本篇報道只選取市民最關(guān)注的幾個焦點(diǎn)問題進(jìn)行解析，新《條例》中仍有不少新亮點(diǎn)，我們還將對相關(guān)熱點(diǎn)話題進(jìn)行持續(xù)報道。